La disciplina del contratto di locazione ad uso abitativo

Con una formula molto chiara l’art. 1571 del codice civile definisce la locazione come il contratto nel quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all’altra, conduttore o locatario, una cosa mobile o immobile per un dato periodo di tempo con l’obbligo a carico di questt’ultimo di corrispondere al locatario un determinato corrispettivo.
1. Nozione
Più esattamente con la locazione a uso abitativo il locatore si obbliga a far godere al conduttore un immobile destinato ad essere abitato da quest’ultimo in cambio di un determinato corrispettivo e per un certo periodo di tempo, al termine del quale il bene deve essere restituito nel medesimo stato iniziale. Tale contratto è di natura consensuale, perfezionandosi nel momento in cui le due parti, locatore e conduttore, raggiungono il consenso, ad effetti obbligatori, a prestazioni corrispettive, ad esecuzione continuata e a forma scritta a pena di nullità.
La sua causa è rappresentata dal fatto che garantisce al locatore di trarre un’utilità economica dall’immobile locato e al conduttore di godere di un bene immobile che non è compreso nella sua disponibilità patrimoniale. In più, il contratto di locazione assolve anche ad un’importante funzione sociale: assicurare ai cittadini il godimento di diritti sociali ed economici, rappresentati dal diritto all’abitazione e dal diritto d’iniziativa economica riconosciuti dalla Costituzione.
La locazione va necessariamente distinta dall’affitto che ha per oggetto una cosa produttiva (art. 1615 c.c.) e dal comodato in cui la concessione in godimento della cosa avviene senza il versamento di alcun corrispettivo (art. 1803 c.c.), benché nel linguaggio comune spesso si abusi del termine “affitto” per indicare anche la locazione abitativa e ad uso commerciale.
Il Codice Civile, nonostante dedichi al contratto di locazione molte disposizioni (la quasi totalità delle disposizioni contenute al Libro Quarto, Titolo III, Capo VI), disciplina solo alcuni aspetti principali del rapporto, essendo rimessa alla piena autonomia delle parti la regolamentazione di ogni altro elemento.
Ciò nondimeno, rispetto a tale tipologia di contratti, proprio per la sua fondamentale funzione sociale a cui si accennava, l’autonomia contrattuale delle parti subisce una forte restrizione in ragione del fatto che quest’ultima va contenuta entro i limiti previsti da leggi speciali, in particolare, dalla legge n. 392 del 27 luglio 1978 (c.d. legge dell’equo canone) e dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998 per le locazioni abitative.
2. Il Contenuto e le tipologie contrattuali
Il codice civile individua elementi tipici cui il locatore e il conduttore devono attenersi nella redazione di un contratto di locazione: la data di stipula; l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti; l’identificazione del bene; il prezzo del canone di locazione. Va aggiunto, inoltre, che con il D.L. n. 63/2013, convertito con la legge 3 agosto 2013, n. 90, è stata introdotta l’obbligatorietà dell’attestazione di prestazione energetica (APE) di cui deve essere dotata l’unità immobiliare locata, da inserire nel contratto con un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni  e documentazione in ordine all’attestazione stessa. La sua omissione assoggetta in solido le parti al pagamento di una sanzione amministrativa e all’obbligo di presentare agli uffici competenti dichiarazione e attestato entro 45 giorni.
Altro elemento tipico del contratto di locazione è la durata.
La determinazione della durata è requisito essenziale del contratto locatizio. Il codice civile stabilisce il limite massimo alla locazione che, secondo l’art. 1573 c.c., non può superare i trent’anni, non prescrivendo, tuttavia alcuna durata minima, lasciando alle parti ogni determinazione al riguardo, e rimandando, qualora le stesse non stabiliscano alcun termine, alle locazioni senza determinazioni di tempo previste dall’art. 1574 c.c.
La durata del contratto è normalmente prevista dalla citata legge n. 431/98, che disciplina anche i termini di decorrenza, quelli previsti per il rinnovo e le condizioni per esercitare, nei tempi e nelle modalità previste dalla legge, la disdetta del contratto.
Sinteticamente è possibile distinguere:
Il contratto a canone libero, ovverosia quello disciplinato dalla legge numero 431/1998 e il cui canone può, appunto, essere determinato liberamente dalle parti. La caratteristica di tale tipologia di contratto di locazione, che è la più diffusa nella prassi, è quella di avere una durata legislativamente stabilita in quattro anni, prorogabili per altri quattro, salvo che intervenga disdetta. Quest’ultima può essere esercitata dal locatore solo laddove ricorrano i motivi espressamente individuati dalla legge e, per tale ragione, si parla nel linguaggio comune anche di contratto quattro + quattro. Al di là dei limiti previsti per la durata, le parti hanno la massima libertà di determinare tutti gli elementi accessori del contratto (come ad esempio l’adeguamento Istat del canone);
Il contratto convenzionato per il quale si prevede solo una durata minima, che è quella triennale con rinnovo automatico biennale alla scadenza se le parti non si accordano sul rinnovo triennale e purché non intervenga disdetta. Sebbene quindi la loro durata sia variabile e non fissa come per la tipologia analizzata sopra, a questi contratti ci si riferisce normalmente con la dicitura contratti tre+due. La durata più breve rispetto a quella dei contratti quattro+quattro è tuttavia controbilanciata dalla previsione di un canone calmierato, fissato in genere da una tabella concordata nei diversi Comuni tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini. Fiscalmente, sono avvantaggiati dall’essere gravati da minori imposte e, in alcuni casi, da sconti fiscali;
Il contratto transitorio, ovverosia quello di immobili ad uso abitativo di durata inferiore ai quattro anni e stipulabile alle condizioni di cui al decreto interministeriale del 16 gennaio 2017. La sua durata, in particolare, può estendersi sino a 18 mesi e deve essere giustificata da un’esigenza transitoria specifica e documentata in contratto, riconducibile sia al conduttore che al locatore;
Il contratto a studenti universitari che possono estendersi per un arco temporale compreso tra sei mesi e tre anni. Alla scadenza, vi è rinnovo automatico per pari durata rispetto a quella originaria, salvo disdetta del conduttore;
Il contratto per uso turistico che è escluso dal campo di applicazione della legge 431/1998 e, per tale ragione, è assoggettato esclusivamente alla normativa di cui al codice civile (artt. 1571 c.c. e ss.). Per tale ragione, esso si caratterizza per un’ampia libertà delle parti di contrattare secondo le loro personali esigenze.
3. La Forma scritta e la registrazione del contratto di locazione
L’art. 1, comma 4 della legge n. 431/98 ha introdotto per la validità dei contratti stipulati successivamente alla sua entrata in vigore la forma scritta, prevalendo sugli artt. 1572 e 1350 n. 8 che la prevedono soltanto per le locazioni ultranovennali. A sua volta l’art. 1, comma 59, legge n. 208 del 28 dicembre 2015 (la legge di stabilità 2016) ha modificato l’art. 13 della legge 431/98, prevedendo la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, con l’obbligo del locatore di provvedere alla registrazione del contratto entro il termine perentorio di 30 giorni e successiva comunicazione circa l’avvenuto adempimento al conduttore e all’amministratore di condominio entro i successivi 60 giorni. In presenza di invalide pattuizioni il conduttore può richiedere all’autorità giudiziaria, entro il termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile, la restituzione delle somme indebitamente versate o entro 30 giorni la riconduzione della locazione a condizioni conformi alla legge.
Lo scopo delle norme e degli incisivi correttivi fiscali aggiunti negli ultimi anni mira senza dubbio a combattere ed arginare il diffuso e odioso fenomeno delle locazioni abitative in nero in tutte le sue più fantomatiche e originali espressioni: dalle locazioni solo verbalmente stipulate e dalla mancata registrazione del contratto, fino alle ipotesi di accordi fra le parti che prevedano la realtà sottesa di un canone superiore a quello indicato nel contratto regolarmente registrato. In particolare, per questi ultimi casi le parti possono concordare con una controscrittura un canone maggiore rispetto a quello indicato nella locazione contemporaneamente redatta e successivamente registrata, oppure possono concordare di fatto un aumento del canone inizialmente pattuito, lasciando invariato l’importo indicato nel contratto originario, seppur registrato.
Inutile sottolineare che, esclusi gli sporadici (ed incomprensibili) casi in cui anche il conduttore possa avere interesse ad una forma contrattuale non compiuta, irregolare e non definita come prescrive la legge, è il locatore a trarre innegabile beneficio dalla sussistenza di un patto dissimulato la cui logica economica è imposta al conduttore quale contraente debole, spesso disposto, per la necessità di trovare una rapida e confacente sistemazione abitativa per sè e per la propria famiglia, a “metabolizzare” le irregolarità indicate dal contraente forte, potendo, in alternativa al suo rifiuto, solo cercarsi un’altra collocazione.
In tema sono intervenute le Sezioni Unite, confermando per le ipotesi di irregolarità esemplificate la nullità assoluta del contratto stipulato senza la forma scritta e quella relativa se la forma verbale è imposta dal locatore (Cass. civ., Sezioni Unite, n. 18214 del 17 settembre 2015) e in relazione ai contratti registrati per un canone inferiore al reale, la nullità dell’accordo relativo al maggior canone, nemmeno sanabile con l’eventuale registrazione tardiva, restando valido il contratto per il canone apparente (Cass. civ., Sezioni Unite, n. 18213 del 17 settembre 2015).
Per la prima ipotesi di nullità (o in quelle di locazione di fatto) il quesito sottoposto alle Sezioni Unite richiedeva se la forma scritta sia prevista dalla L. n. 431/98 ad substantiam o ab probationem e se l’eventuale causa di nullità possa legittimare il conduttore alla restituzione delle somme indebitamente versate (art. 1, comma 5). La forma scritta che la riforma del ’98 ha introdotto è funzionale a garantire, nell’ambito della certezza dei rapporti giuridici, un canone stabile, seppur liberalizzato per tutta la durata del rapporto e a contrastare l’evasione fiscale. La forma scritta è dunque richiesta ad substantiam, letta la disposizione speciale in combinato con l’art. 1418, comma 1 (nullità del contratto privo di uno degli elementi essenziali) e con l’art. 1350, n. 13. La nullità è rilevabile in favore del solo conduttore nelle locazioni di fatto stipulate dal locatore con abuso della propria posizione dominante in un rapporto gioco forza asimettrico. In altri termini, laddove sia stata imposta la forma verbale, il contratto è affetto da nullità relativa, azionabile esclusivamente dal conduttore (quale nullità di protezione) con la prova dell’imposizione del locatore nell’ambito della tutela prevista dall’art. 13, comma 5 citata legge n. 431/98, mentre nei casi di forma orale liberamente concordata la nullità è assoluta, rilevabile d’ufficio e non sanabile.
In relazione ai casi di locazione registrata per un canone inferiore al reale il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo dissimulato, relativo al maggior canone, è insanabilmente nullo, anche in questo caso per la tutela del contraente debole e per contrastare concretamente l’evasione fiscale. L’orientamento così affermato supera il precedente che aveva ritenuto applicabile l’art. 13 della citata riforma solo ai casi in cui veniva elevato in corso di rapporto l’importo del canone rispetto a quello originariamente pattuito.
4. Gli obblighi a carico del locatore
Ai sensi dell’art. 1575 il locatore deve:
1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2. mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione;
4. restituire al termine del rapporto il deposito cauzionale eventualmente versato dal conduttore;
5. registrare entro i termini prescritti il contratto e infine informare e consegnare la relativa documentazione al conduttore circa l’attestazione di prestazione energetica di cui deve essere dotata l’unità immobiliare locata;
Per la natura consensuale del contratto il momento della consegna della cosa rappresenta un primo effetto obbligatorio che il locatario deve assolvere con la necessaria verifica circa l’assenza di vizi o difetti tali da limitare per lo stesso parzialmente o interamente l’uso pattuito.
Vi è da dire che di solito la visita del conduttore ai locali è per forza di cose primariamente orientata a scegliere una sistemazione abitativa consona alle proprie esigenze e la clausola di prassi, normalmente inserita nel testo contrattuale, secondo la quale egli “dichiara di aver visitato l’immobile e di averlo trovato adatto all’uso convenuto” è pur sempre riferita alla mancanza di anomalie, strutturali o meno, fin da subito evidenti.
Su un piano strettamente interpretativo una simile e così generica previsione rimarrebbe vulnerabile di fronte a successive contestazioni, se non si riferisse solo alle irregolarità o alle mancanze apertamente manifeste che tuttavia, se rilevate fin dal primo sopralluogo, non possono, perlomeno teoricamente, non dissuadere il potenziale conduttore dal concludere la locazione.
E’ altrettanto chiaro che una simile tutela è comunque strumentale ad evitare la conclusione di contratti senza una seppur minima ponderazione e conseguentemente diatribe successive se non altro per quei difetti facilmente riconoscibili.
L’accettazione iniziale della cosa locata, pertanto, non comprende eventuali vizi non conosciuti o non facilmente riconoscibili, in altri termini deficienze o carenze (strutturali o comunque di qualsiasi natura) che possono in seguito emergere e che sono regolate dall’art. 1581 c.c.. Diversamente, un’eventuale inadempienza del locatore, ad esempio relativa al ritardo o al difetto nella consegna della cosa per sua esclusiva colpa, potrà subito costituire causa di scioglimento del contratto.
Altro obbligo del locatore si realizza nel mantenimento della cosa locata in condizioni da consentire della stessa un reale ed effettivo godimento, dovendo sempre e fino alla fine del rapporto provvedere alle necessarie riparazioni che esulano dalle opere di piccola manutenzione di pertinenza del conduttore (art. 1576 c.c.).
Il locatore deve altresì garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante tutto il periodo di durata della locazione, ma solo per quello che riguarda le molestie di diritto arrecate da terzi, con conseguente esclusione delle cd molestie di fatto anche pregiudicanti il pacifico godimento del bene (art. 1585 c.c.).
Occorre precisare che le molestie di diritto sono subite dal conduttore, quando un terzo vanti o rivendichi diritti sul bene locato in contrasto con la situazione dichiarata dal locatore al perfezionarsi del contratto; per le molestie di fatto, invece, compiute da terzi senza alcuna pretesa giuridica riguardo alla titolarità del bene o al diritto di godimento concesso, il conduttore può e deve difendersi autonomamente, diventando troppo gravoso, su un piano sinallagmatico, caricare il locatore della responsabilità dei rapporti tra conduttore e terzi.
In termini pratici, può costituire una molestia di fatto un’infiltrazione o rumori intollerabili dall’appartamento sovrastante, mentre esempio di scuola della molestia di diritto potrebbe configurarsi nella pretesa del terzo di una servitù di passaggio sulla cosa locata. Il locatore dovrà agire solo per il secondo caso con un’azione negatoria ex art. 949 c.c. richiedendo l’accertamento negativo del diritto del pretendente e la cessazione delle turbative sul pacifico godimento altrui del bene.
5. Gli obblighi del conduttore
Ai sensi dell’art. 1587 c.c il conduttore deve:
1. prendere in consegna la cosa;
2. osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
3. pagare il corrispettivo nei termini convenuti;
4. restituire l’immobile al termine del rapporto nel medesimo stato in cui era al momento della sua consegna.
Il conduttore che prende in consegna la cosa locata assume la condizione di detentore qualificato fino al suo rilascio. Ciò significa ad esempio che, in caso di permanenza nell’immobile oltre la scadenza contrattuale, egli sia legittimato a mantenerne la disponibilità, senza che il locatore possa impedirgli l’accesso fino all’esecuzione del provvedimento di rilascio. Naturalmente ai sensi dell’1591 c.c. sarà tenuto alla corresponsione dei canoni locativi, salvo il risarcimento dei danni subiti (e dimostrati) dal locatore per il ritardo nella riconsegna.
Per la funzione che assume di custode egli deve servirsi della cosa per l’uso convenuto con l’ordinaria diligenza, mantenendo la sua integrità fino al momento della sua restituzione. Di conseguenza il conduttore risponderà della perdita e del deterioramento della cosa, anche derivante da incendio, per cause a lui non imputabili (art. 1588 c.c.), dovendo restituirla al termine del contratto nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento dovuto a vetustà o a consumo (art. 1590 c.c.).
Ai sensi dell’art. 1592 c.c., salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, egli non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati (comunque compensabili con eventuali deterioramenti intervenuti senza sua colpa grave), sempre che non siano stati autorizzati dal locatore, maturando in tal caso a suo favore un’indennità corrispondente alla minor somma tra la spesa sostenuta e il valore del risultato utile al momento della riconsegna. Alla fine della locazione il conduttore potrà ripristinare lo stato iniziale dell’immobile, togliendo le addizioni eventualmente eseguite; solo se il proprietario preferisca ritenerle avrà diritto a un’indennità pari alla minor somma tra la spesa e il valore delle addizioni al momento della riconsegna. Solo se separabili senza nocumento o se costituiscono un miglioramento si applicherà l’art. 1592 c.c.
Sicuramente l’obbligo principale del conduttore è dato dalla regolare e puntuale corresponsione dei canoni locativi il cui pagamento può essere sospeso o interrotto soltanto se sia totalmente ed assolutamente impossibile godere dell’immobile. Il ricorso all’eccezione d’inadempimento ex art. 1460 c.c. è legittimata quindi soltanto dalla manifestazione di gravi vizi incidenti sulla controprestazione del locatore, rendendolo inadempiente. In tutti gli altri casi, quando l’immobile rimane per vizi occulti non conosciuti e nemmeno conoscibili al momento della stipula comunque e parzialmente funzionale al godimento, il conduttore può optare per lo scioglimento del contratto o chiedere una riduzione del canone, ma non sospendere il pagamento dei canoni  per non essere tacciato di morosità e, in parole povere, passare dalla ragione al torto.
6. Vicende contrattuali
6.1. Sublocazione, cessione e successione nel contratto
Il conduttore, salvo patto contrario, può sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore (art. 1594 c.c.). Con la sublocazione nasce un nuovo e diverso rapporto seppur derivato dal contratto originario diversamente dalla semplice cessione in cui il cessionario subentra nella posizione del conduttore, assumendo diritti e obblighi del cedente verso il locatore: è chiaramente la modifica di uno dei soggetti obbligati su cui l’altro può non essere d’accordo a rendere necessario il consenso del locatore. Gli artt. 1595,1596,1597 c.c. regolano i rapporti fra le parti sul presupposto che il subcontratto (parziale o totale), derivando, come si diceva, dalla locazione originaria, ne subisce interamente le sorti, sia per quanto riguarda gli effetti della fine (art. 1596, comma 1, c.c.) o risoluzione (art. 1595, comma 1, c.c.) del rapporto o della sentenza di nullità contrattuale, sia per quanto riguarda, l’azione diretta che ha il locatore nei confronti del subconduttore per il pagamento dei canoni. In caso di rinnovazione tacita il conduttore rimane nella detenzione della cosa (art. 1597 c.c.).
In merito, fondamentale è l’apporto della disciplina speciale che con l’art. 14, comma 4, della cit. legge n. 431/98 (che conferma l’art. 2 della legge n. 392/78) vieta la sublocazione totale o cessione senza il consenso del locatore dell’immobile destinato a uso abitativo, precisando che è possibile la sublocazione parziale in mancanza di una clausola contenente lo specifico divieto, ferma restando l’obbligatoria e formale comunicazione da parte del conduttore al locatore circa l’identità del subconduttore, la durata dell’ulteriore rapporto (che non potrà mai essere superiore alla locazione) e l’indicazione dei vani sublocati. In caso di inottemperanza e salvo diversi accordi fra le parti il locatore che non ha autorizzato la sublocazione ha diritto a chiedere il rilascio dell’immobile nei confronti dell’occupante senza titolo oltre al risarcimento del danno nei confronti del conduttore.
Ulteriore possibilità di modificazione soggettiva nel contratto è data dalla morte del conduttore o dal cambiamento del suo stato matrimoniale o convivenza, così da determinarsi una successione nel contratto stesso.
Possono succedere pertanto il coniuge o il convivente more uxorio, gli eredi, i parenti e affini con lui abitualmente conviventi, mentre nei casi di separazione giudiziale o di divorzio subentra al conduttore l’altro coniuge se il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice; in caso di separazione consensuale, chiaramente bisognerà tener conto dell’accordo raggiunto fra i coniugi separandi.
6.2. Alienazione della cosa locata
L’alienazione anche a titolo gratuito della cosa non determina cessazione della locazione, purché il contratto abbia data certa (art.1599, comma 2, c.c.), anche se può essere pattuita una clausola di scioglimento del rapporto proprio in caso di alienazione con previsione di un termine di preavviso da comunicarsi al conduttore (art. 1603 c.c.).
6.3. Estinzione del diritto del locatore
E’ importante precisare come possa locare non solo il proprietario ma chi abbia la piena e libera disponibilità della cosa. Più precisamente per una consolidata giurisprudenza di legittimità “per assumere la qualità di locatore non è necessario essere titolare di un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disponibilità di esso in virtù di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilità materiale di trasferirne a conduttore la detenzione, potendo quindi locare anche il promissario acquirente dell’immobile cui ne sia stato trasferito il possesso” (Cass. Civ. n. 2752 del 12 febbraio 2015). Se il diritto del locatore si estingue con effetto retroattivo, come nel caso di risoluzione di un preliminare di acquisto, le locazioni concluse e aventi data certa sono valide, purchè non eccedenti il triennio e stipulate senza frode (art. 1606 c.c.). La disposizione tutela il conduttore di fronte alla possibilità (e al rischio) che il titolo del locatore venga meno dopo la stipulazione del contratto, rendendo impossibile il diritto di godimento dell’immobile per cause certamente a lui non imputabili.
7. I vizi della cosa locata
Come accennato, l’art. 1578 c.c. dispone che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
La garanzia dei vizi da parte del locatore è cosa diversa dagli obblighi previsti dagli artt. 1576 e 1585 c.c., finalizzati a mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto e ad assicurare della stessa il pacifico godimento, anche se spesso le diverse problematiche s’intersecano fra loro, motivando generalmente nel conduttore una reazione di autotutela, consistente nella decisione unilaterale di sospendere il pagamento del canone o di autoridurselo.
E’ bene precisare che la garanzia cui si riferisce l’art. 1578 c.c. contempla più specificatamente l’annosa questione dei vizi occulti o sopravvenuti dell’immobile, cioè quelle carenze o inefficienze non evidenti e non facilmente riconoscibili al momento della stipula del contratto. Se talmente gravi (quando poi si manifestano) da diminuire fortemente l’idoneità della cosa per l’utilizzo locativo, il conduttore può agire per la risoluzione del contratto o per una riduzione del canone, ma anche per il risarcimento dei danni provocati da tale situazione di fronte alla quale il locatore può difendersi, dimostrando di avere egli stesso ignorato tali vizi senza colpa al momento della consegna.
La copiosa giurisprudenza di legittimità in materia ha precisato che i difetti cui si riferisce l’art. 1578 riguardano la struttura materiale della cosa, alternandone l’integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, non essendo fra essi compresi i guasti o deterioramenti dovuti alla normale usura (per i quali è operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ex art. 1576 c.c.). In tema, una delle diatribe più frequenti riguarda sicuramente l’ipotesi di ingente presenza di umidità all’interno dell’appartamento locato dipendente da difetti strutturali (e originari) dell’immobile, ossia da quei vizi non afferenti allo stato di manutenzione o conservazione, ma incidenti sulla composizione, costruzione e funzionalità strutturale dell’immobile: un simile stato assume rilevanza nel momento in cui rende inidonei i locali all’uso abitativo, legittimando il conduttore ad avvalersi della tutela prevista dall’art. 1578 c.c.
In materia la giurisprudenza della Suprema Corte ha riconosciuto le ragioni del conduttore anche se moroso, poichè l’invasione di umidità per effetto di trasudo delle pareti costituisce un deterioramento rilevante, un vizio che incide sulla funzionalità strutturale dell’immobile, impedendone il godimento (Corte di Cassazione, sez. III, sentenza del 28 settembre 2010, n. 20346). Per l’insalubrità dei  locali affetti da tale vizio “il locatore è tenuto a risarcire il danno subito dal conduttore, per effetto delle condizioni abitative dell’immobile locato, quand’anche tali condizioni fossero note all’inquilino al momento della conclusione del contratto, dovendosi ritenere che la tutela del diritto alla salute prevalga su qualsiasi accordo tra privati di esclusione o limitazione della responsabilità del locatore” (Cassazione con sentenza n. 915/99). Tipologia del danno derivato a parte possono quindi verificarsi due diverse situazioni: a) i vizi gravi dell’immobile ne compromettono seriamente la funzionalità, comportando l’impossibilità totale di utilizzarlo per il conduttore; b) i vizi, ricollegabili a mancanza del locatore, determinano una riduzione o diminuzione del godimento del bene, ma non la sua totale inidoneità. La Cassazione ha più volte lapidariamente ribadito che “la principale e fondamentale obbligazione del conduttore di immobili è il pagamento del canone di locazione, sìcché non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, nemmeno nel caso in cui egli assuma che tale evento sia ricollegabile a fatto del locatore. La sospensione dell’adempimento di detta obbligazione, infatti, ai sensi dell’art. 1460 c.c. è legittima solo quando sia giudizialmente accertato che è venuta a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi dal conduttore che perciò configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all’obbligazione principale per il conduttore” (Cass. civ., Sez. III, 13/07/2005, n.14739). Una simile conclusione, riferita alla prima quanto alla seconda ipotesi, è pacificamente ricavabile dall’art. 1578 c.c. che tuttavia insiste sulla necessità della domanda giudiziale come unico strumento di tutela delle ragioni del conduttore, senza arbitrarie decisioni (Cass. civ. 14739/2007, Cass. civ. 24799/2008, Cass. civ. 13887/2011, Cass. civ. 10639/2012, Cass. civ. 2091/2013, Cass. civ. 26540/2014, Cass. civ. 1317/2015, Cass. civ. 1898/2016).
8. Cessazione del rapporto e recesso anticipato del conduttore
La locazione viene a cessare per risoluzione consensuale, ossia quando entrambe le parti ritengono preferibile non proseguire il rapporto, per disdetta comunicata per manifestare la propria volontà interruttiva oltre la scadenza indicata e infine per recesso anticipato del conduttore.
Occorre premettere che la facoltà di recesso costituisce un’eccezione rispetto alle esigenze di stabilità del rapporto locativo. Si distinguono pertanto due tipi di recesso anticipato del conduttore: convenzionale e legale.
L’esercizio del primo (art. 4, legge. n. 392/78) è consentito solo se espressamente previsto dalle parti e necessita del rispetto della formalità di comunicazione al locatore, trattandosi di atto unilaterale recettizio che produce i suoi effetti dal momento in cui è correttamente portato a conoscenza del suo destinatario. Dunque, la classica raccomandata con ricevuta di ritorno rappresenta una modalità idonea  per informare il locatore circa la propria volontà di recedere, da inviarsi (salvo diverso termine pattuito) almeno sei mesi prima rispetto alla data di rilascio dell’immobile.
Il mancato rispetto del preavviso comporta per il conduttore l’obbligo di corrispondere i canoni fino al periodo contrattualmentente stabilito (o fino al subentro del nuovo conduttore), mentre il recesso anticipato correttamente comunicato e giunto a conoscenza del destinatario produce comprensibilmente effetti vincolanti anche nei confronti dello stesso conduttore che lo esercita: egli dovrà pertanto corrispondere i canoni per tutta la durata del preavviso anche se la riconsegna avviene prima del termine dei sei mesi (a meno che il locatore non rinunci espressamente al preavviso minimo e ai relativi canoni).
Nel caso in cui il conduttore non rilasci l’immobile dopo i sei mesi di preavviso, continuando la detenzione nonostante la propria comunicazione spontanea, si rende responsabile di una condotta di abuso contrattuale e va condannato al pagamento delle sei mensilità sostitutive del preavviso, in funzione risarcitoria del danno cagionato al locatore. Il preavviso di recesso infatti deve consentire al locatore di poter trovare un altro conduttore del bene, esigenza vanificata dal mancato rilascio dell’immobile entro la data preannunciata. L’art.1591 c.c a tale proposito dispone che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno, che tuttavia deve essere rigorosamente provato dal locatore circa il mancato utilizzo del bene o la perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente (quindi determinate proposte di locazione o di acquisto e concreti propositi di utilizzazione).
In sintesi, la previsione del recesso libero da parte del conduttore rappresenta una deroga alla disciplina del contratto di locazione, assolutamente compatibile con lo spirito della legge e a tutela del contraente debole che è proprio il conduttore.
In mancanza di una specifica previsione contrattuale il conduttore può comunque recedere in ogni momento, ma solo in presenza di gravi motivi, specificati nel preavviso da inviarsi almeno sei mesi prima alla data di rilascio dell’immobile (art. 3, comma 6, legge n. 431/98). Secondo un indirizzo oramai consolidato “i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della legge. n. 392/del 1978, art. 4 e 27 [quest’ultima norma si riferisce alle locazioni a uso non abitativo] devono essere determinati da fatti estranei dalla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione” (Cass. civ., n.12291 del 30 maggio 2014). Le ragioni quindi alla base del recesso devono derivare da fatti oggettivamente gravi, involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei anche alla volontà del conduttore e tali da rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione dello stesso.
9. Il deposito cauzionale e altre garanzie
Normalmente è richiesto al conduttore di versare al locatore, a garanzia dell’esatto adempimento, un deposito cauzionale che trova la sua regolamentazione solo nell’art. 11 della legge n. 392/78 e non nella disciplina civilistica. Essa consiste in una somma di denaro non superiore a tre mensilità, versata al momento della stipula del contratto e dalla funzione, per consolidato orientamento giurisprudenziale, di garanzia per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, fra i quali quello del pagamento del canone e quello del risarcimento dei danni per omesso ripristino dei locali. L’obbligo di restituzione sorge al termine del rapporto e contestualmente alla riconsegna dell’immobile e nel caso il locatore trattenga tale somma, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione in tutto o in parte della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione (Trib. Salerno 11 ottobre 2012 n. 2121) attraverso un decreto ingiuntivo, trattandosi di credito liquido, certo ed esigibile (Cass. civ. 9 novembre 1989 n. 4725; Cass. civ. 9442/2010; in tal senso da ultimo cfr. anche Trib. Grosseto 30 marzo 2011 n. 390).
Nonostante l’abrogazione di gran parte delle norme contenute nella legge dell’equo canone ad opera dell’art. 14, comma 4 della legge n. 431/98 la previsione del deposito cauzionale è tuttora vigente in particolare per le locazioni ad uso non abitativo, non essendo stato oggetto dell’espressa abrogazione di cui si diceva; per le locazioni a uso abitativo è liberamente derogabile dalle parti.
Le altre garanzie che possono essere richieste al conduttore sono forme contrattuali di garanzia personale (la fideiussione contrattuale) o la fideiussione bancaria/assicurativa che in particolare, oltre ai costi, richiede un’elevata solvibilità del garantito, proprio in un periodo di crisi come quello attuale, caratterizzato da una generale e minore disponibilità di spesa. Parallelamente, l’esigenza del locatore, più che comprensibile, orientata a ricercare solo conduttori affidabili nei pagamenti, trova sempre più frequentemente solo apparente appagamento nell’invisa prassi utilizzata da alcune agenzie d’intermediazione immobiliare (in minoranza, per la verità) che richiedono al possibile inquilino la consegna di documentazione fiscale (busta paga se dipendente, dichiarazione dei redditi se libero professionista), perchè provi la propria capacità reddituale.
A tale proposito, occorre precisare che il locatore può pretendere interlocutori referenziati cui eventualmente affidare la conduzione del proprio immobile, anche richiedendo la visione di documenti dai quali sia possibile presumere l’affidabilità economica dell’eventuale conduttore. Ciò che invece costituisce una pratica precontrattuale assolutamente scorretta è esigere dal probabile conduttore la documentazione fiscale, presentando la relativa richiesta come legittimata da un obbligo di legge, la cui mancata consegna addirittura inibisce la visita dell’immobile da locare. Il conduttore può benissimo rifiutarsi, non esistendo alcuna norma o disposizione di legge che lo obblighi a fornire ad alcuno, contro il suo volere, informazioni relative alle proprie condizioni economiche, come tali, assolutamente riservate.
10. Crisi economica e locazioni abitative: le morosità incolpevoli
L’incidenza esponenzialmente negativa della crisi economica di questi ultimi anni sul fronte occupazionale e sociale, determinante una riduzione di riflesso dei redditi per le famiglie, ha inevitabilmente incrementato con una diffusione sempre più preoccupante ritardi e mancati pagamenti dei canoni locativi, dovendosi presumibilmente collocare una stragrande maggioranza dei conduttori inadempienti nella particolare categoria delle “morosi incolpevoli”.
Per morosità incolpevole s’intende una situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo in ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare, certamente in rapporto anche con il fenomeno in vaste aree urbane del cd. “caro affitti”.
Con il D.L. n. 102 del 31 agosto 2013, convertito con modificazioni dalla legge n.124 del 28 ottobre 2013 è stato istituito il Fondo nazionale destinato agli inquilini morosi incolpevoli (art. 6, comma 5) e specificate le cause, i criteri di accesso ai contributi e ripartizione del fondo e i requisiti per i soggetti assegnatari.
Il recente Decreto del 30 marzo 2016 del Ministero delle Infrastrutture e i Trasporti di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha sottoposto a revisione i criteri, procedure e modalità di accesso al fine di rendere maggiormente efficace l’utilizzo delle risorse assegnate al Fondo.
10.1. Le cause di morosità incolpevole
A titolo esemplificativo e non esaustivo, fra le cause che consentono l’accesso al sudetto Fondo possono annoverarsi: perdita di lavoro per licenziamento, accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro, cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti fortemente la capacità reddituale, mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici, cessazione di attività libero-professionali, malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia comportato la consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità d’impiego di una parte notevole di reddito per fronteggiare rilevanti spese mediche e assistenziali.
10.2. I criteri di accesso ai contributi
I criteri per l’accesso ai contributi prevedono che i Comuni verifichino che il richiedente:
1. abbia un reddito I.S.E. non superiore a 35.000 euro o un reddito derivante da regolare attività lavorativa con un valore I.S.E.E. non superiore a 26.000 euro;
2. sia destinatario di un atto di intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida;
3. sia titolare di un contratto di locazione di unità immobiliare a uso abitativo regolarmente registrato (esclusi gli immobili appartenenti alle categorie catastali A1, A8, A9) e risieda nell’alloggio oggetto della procedura di rilascio da almeno un anno;
4. abbia cittadinanza italiana, di un paese della UE, ovvero, nei casi di cittadini non appartenenti alla UE, possieda un regolare titolo di soggiorno.
Il Comune deve inoltre verificare che il richiedente, ovvero ciascun componente del nucleo familiare, non sia titolare di diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile ed adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare.
Criterio preferenziale per la concessione del contributo è costituito dalla presenza all’interno del nucleo familiare di almeno un componente che si trovi in una delle seguenti condizioni: ultrasettantenne; minore; persona con invalidità accertata per almeno il 74%; in carico ai servizi sociali o alle competenti aziende sanitarie locali per l’attuazione di un progetto assistenziale individuale.
L’importo massimo del contributo concedibile per sanare la morosità incolpevole accertata è di 12.000 euro.
10.3. Finalizzazione dei contributi
I contributi devono essere finalizzati:
1. fino a un massimo di 8.000 euro per sanare la morosità incolpevole accertata dal Comune, qualora il periodo residuo del contratto in essere non sia inferiore a due anni con contestuale rinuncia all’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile;
2. fino a un massimo di 6.000 euro per ristorare la proprietà dei canoni corrispondenti alle mensilità di differimento qualora il proprietario dell’immobile consenta il differimento dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile per il tempo necessario a trovare un’adeguata soluzione abitativa all’inquilino moroso incolpevole;
3. assicurare il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione (in tal caso il Comune può corrispondere il contributo in un’unica soluzione, contestualmente alla sottoscrizione del nuovo contratto);
4. assicurare il versamento di un numero di mensilità relative a un nuovo contratto da sottoscrivere a canone concordato fino alla capienza del contributo massimo complessivamente concedibile (in tal caso il Comune può corrispondere il contributo in un’unica soluzione, contestualmente alla sottoscrizione del nuovo contratto).
I Comuni devono infine comunicare ai Prefetti l’elenco dei soggetti richiedenti per le valutazioni funzionali all’adozione delle misure di graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto. La procedura prevista dal D.L. n. 102/2013 dunque, prevede l’intervento dei Prefetti come funzionale agli interventi in linea generale ma non di esame o di graduazione tecnica dei singoli casi.
Il concetto di morosità incolpevole non ha tuttora un inquadramento civilistico nell’ambito dell’inadempimento delle obbligazioni contrattuali. Tale condizione non attenua la responsabilità nelle varie fasi del contenzioso per inadempimento del conduttore incolpevolmente moroso (né giustifica qualsiasi altro rilievo in relazione all’inadempimento), avendo soltanto finalità assistenziali in presenza di rigorosissimi presupposti per l’erogazione del contributo. Solo nella fase di esecuzione del provvedimento di rilascio determina, pur non influenzando la decisione del Giudice, un depotenziamento della stessa, poiché l’Ufficiale Giudiziario può disporre della forza pubblica per l’esecuzione dello sfratto, ma secondo i tempi della programmazione prefettizia che dovrà tenere conto di precisi elementi, quali, ad esempio, l’ordine cronologico delle pronunce di morosità ed esecuzione delle stesse, l’esigenze del locatore, la gravità delle morosità (durata e importo), condizione personale e familiare del conduttore, ecc.
In considerazione dei conseguenti rallentamenti della fase esecutiva non certo in sintonia con i principi civilistici sanzionanti l’inadempimento del debitore e con il possibile pregiudizio per la certezza dei rapporti obbligatori, la ratio dell’istituto conferma comunque la sua speciale portata proprio rispetto alla regola generale di cui all’art. 1218 c.c. e all’interpretazione anche giurisprudenziale dell’impossibilità di eseguire la prestazione ai fini dell’esonero da responsabilità (Cassazione civile, sez. II, 15 novembre 2013, n. 25777). Per il resto, al di là di semplici valutazioni concettuali, per la corretta attuazione del D.L. n. 102/13 e del D.M. applicativo si escludono riferimenti alla condizione di incolpevole morosità nell’ambito della pronuncia di convalida dello sfratto o di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore, salvo ai soli fini dell’eventuale concessione del termine di grazia, previsto dalla legge dell’equo canone. E’ infine pacifica l’applicazione della legge n. 241/1990 e ss.mm.ii. sulla trasparenza e regolarità dell’iter di assegnazione ed erogazione del contributo con i relativi provvedimenti di concessione e rifiuto impugnabili dinanzi all’autorità amministrativa, sussistendo un interesse legittimo per il richiedente il beneficio e sostanzialmente anche un interesse del locatore alla contestazione dell’eventuale provvedimento di rifiuto.